Ряд организаций в России созданных для решения конкретных социальных проблем неожиданно становятся БОЛЬШОЙ бюрократической проблемой. На прошлой неделе нам удалось в досудебном порядке получить разрешения на совершение сделок с жилым помещением с участием несовершеннолетнего. Речь идет о матери, воспитывающей сына и её попытках улучшить жилищные условия семьи. Угадайте, в чём заключалась главная трудность?

Волокита особой заботы

Юлия, и ее 12- летний сын Максим, обратились за получением разрешения в конце августа в органы опеки и попечительства районной администарции г. Новосибирска. Дело касалось планируемой сделки купли-продажи имеющейся в собственности Материи и Сына комнаты площадью 11,2 кв. м. с использованием собственных и ипотечных средств.

Не останавливаясь на многочисленных трудностях, связанных с изысканием необходимых финансовых ресурсов для решения жилищной проблемы семьи, получением одобрения Сбербанка на предоставление ипотечного кредита, поиском покупателя на имеющуюся комнату и продавца двухкомнатной квартиры, отметим лишь, что все перечисленные проблемы оказались разрешимыми, благодаря развитой финансовой инфраструктуре и сервису в г. Новосибирске.

Вместе с тем наибольшую сложность в планируемой сделке вызвала организация работы органов опеки и попечительства: огромные очереди, грубость и чванство социальных работников, рассматривающих обращение граждан. Кроме того, перечень документов, предоставляемый для получения разрешения на совершение сделок с жилым помещением с участием несовершеннолетних * , содержит избыточные требования. Большинство из перечисленных документов проверяются банком при выдаче ипотеки. На практике даже отсутствие одного документа, не первостепенной важности, приводит к необходимости повторного обращения. Органы опеки работают лишь два дня в неделю, а специалистов в период отпусков недостаточно.
--------
* Во исполнение ст. 37 Гражданского кодекса РФ и ст. 19 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"

День знаний начинается в кабинетах чиновников

Мать и сын вынуждены занимать многочасовые очереди с раннего утра для того, чтобы попасть на прием. Расчетный двухнедельный срок принятия решения слишком долог с учетом сроков рассмотрения пакета документов для выдачи ипотечного кредита и регистрации сделки. Простое суммирование нормативных сроков совершения каждой операции дают в итоге долгие недели и даже более месячный срок. В результате ограничен потенциальное число контрагентов по сделке с детьми, да еще через ипотеку. Всё это закладывается в цены недвижимости: они тем более «жесткие», чем больше создано для граждан административных барьеров. Закономерно, что далеко не все банки выдают ипотеку на квартиры, с участием в числе собственников несовершеннолетних детей: много административных барьеров, не контролируемые сроки и высокие риски расторжения сделок из-за невозможности уложиться в «прокрустово ложе» разрешений на совершение сделок с жилым помещением с участием несовершеннолетнего.

Чтобы чиновникам не было скучно

В результате, созданы трудно преодолимые препятствия соблюдению требований ст. 37 ГК РФ и ст. 19 ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В этой ситуации, в преддверии начала школы, для наискорейшего решения жилищной проблемы семьи, мать будет вынуждена приобрести двухкомнатную квартиру в свою единоличную собственность. К сожалению, по правилам работы Сбербанка невозможно последующее дарение доли в квартире до полного погашения ипотечного кредита даже несмотря на большой первоначальный взнос (1,2 млн. руб. из полной цены двухкомнатной квартиры - 3 млн. руб.). Расчетный срок ипотечного кредита — 15 лет. К этому времени мать выйдет на пенсию, ее сын станет взрослым, запрашиваемое разрешение утратит свою актуальность, а комната матери и сына в общежитии превратиться в неликвидный объект купли-продажи, на который невозможно получить разрешение без судебного решения.

Трудности межведомственного взаимодействия

Таким образом, в результате крайне неудовлетворительной организации работы органов опеки, отсутствие информационного обмена с Росреестром и банковскими учреждениями, ТСЖ, что проявляется в требовании выписок из единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данных по лицевым счетам и выписок из домовой книги, а также графика платежей по ипотечному кредиту, на гражданина и на его детей возлагается обременительная обязанность по сбору многочисленных бумаг, которые органы опеки могут запросить согласно Постановления Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. №1222 «О дальнейшем развитии единой системы межведомственного электронного взаимодействия» непосредственно у соответствующих ведомств: Росреестра, Агентства ипотечного и жилищного кредитования, Жилищной инспекции и др. Обобщая можно сделать вывод: в разных районных администрациях требования опеки по составу документов различны и порою дублируют друг друга: в частности свидетельство о правах собственности на квартиру является правоподтверждающим документом, требование выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов презюмирует недобросовестность действий граждан. К сожалению, даже избыточный контроль не дает полных гарантий от «ловких дельцов» на рынке недвижимости, которые изыскивают способы обхода Закона, но такой контроль возлагает незаконную обязанность на добросовестных родителей и их несовершеннолетних детей. Представляется более эффективным осуществлять разумные меры контроля за соблюдением прав ребенка на этапах как до, так и после регистрации сделки.

Ажиотаж на «чадолюбие» и денежный вопрос

Кроме того, учитывая неотложные сроки регистрации сделки, колебания цен на рынке недвижимости и общую финансовую нестабильность, возможны коррупционные проявления при получения разрешения на совершение сделок с жилым помещением с участием несовершеннолетних. Как правило, именно искусственный ажиотаж, отсутствие административных регламентов работы и невозможность электронного обращения создают благоприятную почву для мздоимства. Очень сожалеем, что такие негативные явления происходят именно на нуждах детей и тех социальных слоев граждан, которые нуждаются в государственной поддержке.

С момента рождения сын не имеет благоустроенного жилья в в виде отдельной квартиры, и в данной сделке планируется улучшение его жилищных условий за счет накоплений матери и привлечения ресурсов через ипотеку.
Ст. 1 ЖК РФ декларирует возлагает на органы власти обеспечение условий для осуществления гражданами права на жилище, . . . на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав. Очевидно, что названный выше «перечень документов, предоставляемый для получения разрешения на совершение сделок с жилым помещением с участием несовершеннолетних» на практике создает трудно преодолимый барьер для беспрепятственного осуществления жилищных прав сына.
В числе первоочередных мер Национальной стратегии действий в интересах детей на 2012 - 2017 годы. утв. Указом Президента РФ от 1 июня 2012 г. N 761 предусмотрены гарантированное социальное жилье, семейный отдых и качество питания. Действия, бездействий органов опеки совершенно не способствуют реализации прав несовершеннолетнего гражданина на жилище, на семейный отдых в период каникул вместо хождения по кабинетам, необходимости оправдания действий своей матери, направленных на решение жилищной проблемы семьи.

Хорошо бы всё это реформировать

Характерно, что семья уже защищала свои жилищные права через суд - копия решения федерального суда общей юрисдикции имеется. Необходимость на повторное обращение за судебной защитой жилищных прав указывает на системные дисфункции в работе госорганов в части реализации жилищных прав граждан и указывают на необходимость хорошо продуманных административных реформ.

Результат медиации

В результате помощи в налаживании коммуникаций с чиновниками разрешение оргшанов опеки было выдано не за 15 дней, а за 4 дня, причем работники опеки действовали вежливо и с улыбкой, охотно принимали Юлию во внеуррочные часы. - Всё как это задумано в теории . . .  

Сделка состоялась: квартира куплена, а крохотная комната, которую занимала семья, продана. На днях Юлию и её сына Максима можно будет поздравить с новосельем! 

Важно отметить, что основная сфера действия Закона «О медиации» распространяется на «горизонтальные» отношения: организация — организация или организация — гражданин, где уместно говорить об уступках, обсуждать варианты, налаживать добрые отношения или вести торги. Однако о каких компромиссах можно говорить в случае властно-подчиненных отношениях (т. н. вертикальных конфликтах), которые характерны для административных отношений?

Востребован медиативный подход

В программе подготовки медиаторов, утв. Приказом Минобранауки 187 от 14 фев. 2011г., «Медиация. Особенности применения медиации» рассматривается вопрос посреднической деятельности / примирительных процедурах в случае административных споров. Примирительные процедуры прямо предусмотрены в Налоговом кодексе, Кодексе об административных правонарушениях. Ряд специалистов полагают, что использование медиативных компетенций в сфере государственного управления и государственных услуг будет иметь позитивный эффект.