Единственное жилое помещение исключается из перечня имущества, на которое можно обратить взыскание. Но ипотечная квартира не в счет — она легко отчуждается «с молотка» словно дело касается обыкновенной тумбочки. Невозврат ипотечного кредита — это целая трагедия для закредитованной семьи. Как защититься?
Предупредить
Иногда заемщик оказывается в трудной жизненной ситуации, в которую не желает вникать ни банк, ни суд. Правило первое — предвидеть наихудший вариант. Желательно не допустить просрочки, договориться о реструктуризации долга.
Квартиру с невыплаченной ипотекой можно продать даже без согласия банка (это согласие иногда «рождается» целый месяц, а покупатель не ждёт). Для этого необходимо выяснить как быстро кредитующий банк оформляет выкуп закладной: дни, праздники, условия, от кого именно зависит принятие решения.
Например, Светлана заключает сделку с Олегом к/п 1-к квартиры в ипотеке крупного банка. Выяснив все детали, покупатель предоплачивает 80% цены за счет чего осуществляется выкуп закладной. Не дождавшись решения банка, стороны уже подали подписанный договор на регистрацию в Росреестр, чтобы в случае изменения планов Светланы Олег мог принудить ее через суд к продаже квартиры. Росреестр даже не успел приостановить сделку из-за обременения квартиры — залог квартиры был на следующий день прекращен, о чем стороны быстро проинформировали Росреестр, «забросив» дополнительные документы с сопроводительным письмом. (Обратите внимание не МФЦ, Мои Документы — так больше тратится времени, а сделка планируется по часам). Важно на этом этапе продавцу ипотечной квартиры быть сговорчивым, например, снизив цену от рынка на 3-5%. Потому что иначе потери будут кратно больше, потому что покупатель тоже рискует своим капиталом — получить неопределенность вместо квартиры.
Банкротство гражданина
Если рассрочка и вариант переуступки ум\пущены, то банк может давать «вредные советы», дескать, да Вы можете не платить совсем . . . мы входим в положение. В действительности банк наращивает просрочку и затем подает заявление о банкротстве (более 500 000 руб. - «железный» повод для банкротства). Банки любит продавать квартиру через реализацию имущества с торгов в ходе процедур банкротства гражданина.
Как быть? - ходить в арбитражный суд лично, предоставлять план реструктуризации долга и настаивать на процедуре реструктуризации долгов вместо реализации имущества. Например та же Светлана, упустив 2 первых этапа имела на руках такой план, но в суд не ходила, доверив дела своему юристу. Юрист тоже в суде не ходил, план реструктуризации не приобщил — запускается процедура реализации или продажи с аукциона. И здесь возможны злоупотребления.
Электронные торги и электронные площадки.
Вокруг государственных закупок выстроились схемы посредников: реальной конкуренции нет, плавила запутаны, многие моменты делаются через посредников и вопреки здравому смыслу. Требования Федеральных законов обходятся с помощью изящных нарушений — и формально не придерешься, а говоря проще «не пойман — не вор». Вот так произошло и у Светланы. Квартиры была выставлена на электронную торговую площадку. Эти площадки внимательно просматривают свои Остапы Бендеры. Они «играют наверняка», т. е. рискуя капиталом очень осторожно, зарабатывают баснословную прибыль на основе инсайда.
Я богат потому что ты бесправен!
Итак торги не состоялись, но договор заключен с единственным участником по первоначальной цене. Покупатель, назовем его Игорь, от этого выиграл. Банк ничего не проиграл — ведь квартира была застрахована. В проигрыше остались лишь Светлана и ее семья, включая малолетних детей («плакал» материнский капитал, оплаченный в счет досрочного погашения ипотеки).
Как оспорить торги?
Для этого важно внимательно прочитать Закон и найти формальные и принципиальные нарушения. Начнем с последних. Принципиальные нарушения состоят в том, что «нарушен баланс интересов между требованиями кредиторов и правом на достойную жизнь». План реструктуризации был, но исключительно по формальным процедурам не представлен в суд. Почему суд не признал явку должника — Светланы обязательной на заседание? Ведь речь идет о единственном жилье, это социально важное имущество. Далее почему не было повторной процедуры аукциона, чтобы возник механизм конкуренции цен заявок? - Ах, говорите, правилами допускается и такое, ну тогда покажите одобрение банка — залогодержателя на тексте соглашения по результатам торгов! Это уже формальное требование и оно также нарушено. Словом, «бороться и искать найти и не сдаваться»!
Апелляция и кассация
Да можно предпринять подготовку и подачу онлайн апелляционной и в случае неуспеха кассационной жалобы либо иное обращение в иной суд об оспаривании договора с единственны участником по результатам несостоявшихся торгов согласно сообщению о результатах торгов, а также заявления о приостановлении исполнении судебного акта в качестве обеспечительной меры.
Важно заявить об онлайн участии Светланы посредством видеоконференц-связи.
Закажите консультацию и подготовку к личному участию на онлайн судебном заседании с помощью видеоконференц-связи в целях оспаривания указанного договора к/п по основаниям существенного нарушения порядка проведения торгов.
Далее
Союз "Сибирский Центр медиации"